Acheter en Espagne : les documents que votre agent immobilier doit déjà avoir avant la visite

Le minimum légal

Deux documents sont exigés par la loi en Andalousie avant qu'un bien soit mis en vente, et la situation est comparable dans la plupart de l'Espagne. Le premier est la nota simple, l'extrait du registre de la propriété qui confirme qui est le propriétaire, de quel bien il s'agit, et s'il existe des hypothèques, des charges ou des saisies. Elle doit dater de moins de trois mois. Le second est le certificat de performance énergétique, qui doit exister au moment de la commercialisation, et non à la signature de l'acte.

L'agent doit également avoir effectué les contrôles de lutte contre le blanchiment d'argent sur les vendeurs. Vous ne verrez pas ce document, mais une agence sérieuse les réalise parfois avant même de vous montrer le bien.

Si un agent ne peut pas produire une nota simple récente et un certificat énergétique pour un bien qu'il annonce, il n'est pas simplement désorganisé. Il commercialise le bien en dehors du cadre légal, et cela en dit long sur le déroulement probable du reste de la vente.

Ce que détient en plus un bon agent

Les agences expérimentées demandent bien plus que le minimum légal, car elles savent que l'avocat de l'acheteur le demandera de toute façon. Cela comprend :

• L'escritura, l'acte de propriété, qui donne la ventilation réelle de la surface construite et des terrasses, que la nota simple réduit souvent à un seul chiffre
• La référence cadastrale (catastro), l'enregistrement public du cadastre, qui peut être recoupée avec l'acte
• La licence de première occupation, qui confirme que le bien a été légalement achevé et qu'il peut être habité
• Les justificatifs de paiement de l'IBI (taxe foncière), des ordures ménagères et des charges de copropriété, afin de connaître le coût d'entretien du bien et de vérifier que le vendeur est à jour
• Les plans, rares en Espagne mais utiles à demander, surtout si vous prévoyez de rénover
• Pour les appartements, le règlement de la copropriété sur la location de courte durée, si vous souhaitez louer le bien

Aucun de ces documents n'est strictement obligatoire pour une annonce. Tous sont des documents que votre propre avocat voudra voir, et un agent qui les a déjà est un agent qui a fait le travail avant de répondre à votre demande.

Pourquoi le dossier pose problème

Lorsque vous ou votre avocat demandez des documents, la réponse habituelle est que l'avocat du vendeur a le dossier. Si le vendeur a acheté le bien il y a vingt-cinq ans, le dossier de l'avocat a vingt-cinq ans. Entre-temps, le propriétaire a pu ajouter un garage, fermer une terrasse, agrandir une chambre, ou commencer à traiter une partie du jardin commun comme la sienne. Rien de tout cela n'apparaît dans l'acte d'origine.

Les problèmes qui surgissent sont toujours les mêmes. Une terrasse ou un jardin que le vendeur croit faire partie du bien alors qu'il s'agit en réalité d'un droit d'usage accordé par la copropriété, et non de mètres carrés inscrits dans le titre. Des extensions jamais déclarées ni autorisées. Des infractions d'urbanisme que personne n'a mentionnées. Ce ne sont pas des raisons de renoncer à l'Espagne, la plupart peuvent être régularisées, mais ce sont des raisons de poser les questions tôt. Un acheteur qui les découvre la première semaine peut négocier ou passer son chemin. Un acheteur qui les découvre alors qu'un acompte est sur la table est en bien plus mauvaise posture.

Les villas présentent davantage de risques que les appartements. Un appartement est généralement ce que dit l'acte. Une villa a eu des décennies pour que le bâti et les papiers s'éloignent l'un de l'autre.

Les questions à poser avant de tomber amoureux de la maison

Vous n'avez pas besoin de comprendre le droit immobilier espagnol pour vous protéger. Il suffit de poser quelques questions simples et de remarquer la rapidité des réponses.

Existe-t-il une nota simple récente et un certificat énergétique, et puis-je les voir ? L'agent a-t-il l'escritura et la licence de première occupation ? Des travaux ont-ils été réalisés depuis l'achat, et étaient-ils autorisés ? Les terrasses et jardins sont-ils en pleine propriété, ou s'agit-il en partie d'un droit d'usage ? S'il s'agit d'un appartement, puis-je le louer en courte durée ? 

Un agent qui a fait son travail répondra à la plupart de ces questions sur-le-champ ou sous un jour. Un agent qui ne l'a pas fait vous dira de ne pas vous inquiéter, que l'avocat s'en occupera. Et les ventes qui échouent deux jours avant le notaire sont presque toujours celles pour lesquelles personne n'a mis les papiers en ordre au départ.

Prenez votre propre avocat, tôt

Quoi que l'agent ait fait ou non, mandatez un avocat indépendant avant de verser le moindre argent, et laissez-le consulter le dossier avant de signer une réservation si possible. Votre avocat effectuera pour vous toutes les vérifications, du titre de propriété à l'urbanisme en passant par la fiscalité. Meilleur est le dossier de l'agent, plus ce processus est rapide et économique. Moins il est bon, plus votre avocat finit par faire le travail du vendeur.

Il faut aussi savoir que les vendeurs en Espagne n'ont souvent pas d'avocat, ce qui peut ralentir les choses. Un vendeur qui a déjà rencontré un avocat et un conseiller fiscal, et qui comprend ce qu'il devra payer lors de la vente, est bien moins susceptible de se retirer tardivement. Cela arrive, et c'est pénible pour tout le monde.

Questions fréquentes

Puis-je demander des documents à l'agent avant même d'avoir visité ? Oui, et un bon agent ne s'en offusquera pas. Demander la nota simple et le certificat énergétique avant de voyager est une façon raisonnable de vérifier que le bien, et l'agent, valent le déplacement.

L'agent dit que le bien est « non enregistré » ou « nous sommes en Espagne, ça n'a pas d'importance ». Dois-je renoncer ? Pas forcément, mais vous devez ralentir. Certaines irrégularités peuvent être régularisées et votre avocat vous dira si c'est le cas ici et à quel coût. Ce que vous ne devez pas faire, c'est accepter « ne vous inquiétez pas » comme réponse.

Cela s'applique-t-il partout en Espagne ? Le minimum légal spécifique dont je parle dans cet article s'applique en Andalousie, mais toutes les régions ont un équivalent, et votre avocat saura quel est l'équivalent local, à la mairie, où que vous achetiez.

Comment trouver un agent qui travaille ainsi ? Demandez-le-lui. Demandez ce qu'il exige d'un vendeur avant de prendre un mandat, et écoutez si la réponse ressemble à une liste de contrôle ou à un haussement d'épaules. Chez Kyero, notre annuaire d'agents est conçu pour trouver l'agent adapté à votre région et à vos besoins, et les questions ci-dessus sont un bon moyen de distinguer une agence qui fait le travail d'une agence qui espère que l'avocat s'en chargera.

Acheter une maison à l'étranger est l'une des plus grandes décisions que la plupart des gens prendront. Le strict minimum que vous pouvez attendre, c'est que les papiers soient en ordre. Les agents qui s'en assurent avant que vous ne voyiez le bien sont ceux qui valent la peine d'être trouvés.