Informes de mercado

2016: ¿Hacia dónde se mueve el mercado inmobiliario español?

Las predicciones son peligrosas para un país cuyo turbulento mercado inmobiliario se ha convertido en leyenda. Kyero ahora está en posición para al menos intentarlo y, mientras España lleva algunos años difíciles a sus espaldas, creemos que hay buenas razones para estar contentos.

2016-predictions

El mercado inmobiliario español siempre ha sido poco transparente, de modo que en agosto de este año Kyero inició un proyecto de investigación para reunir varias fuentes de información y tratar de darles sentido en un único espacio.

Gran parte de lo que hemos recopilado no se encuentra disponible gratuitamente en www.kyero.com/data

Los datos generales nacionales pueden resultarles familiares, pero lo que es diferente es nuestra capacidad para lograr y comparar rápidamente la actividad del mercado en todas las regiones y provincias de España. Las variaciones pueden ser considerables.

Sin una nueva burbuja inmobiliaria

Los datos de la propiedad más interesantes que hemos encontrado no están relacionados con el precio relacionado, de hecho, los datos de precios pueden ser los menos fiables. Un indicador más acertado sobre el estado del mercado es la actividad de transacciones; ¿cuántas personas compran y venden en realidad en España?

Ha habido algún crecimiento en los datos e inevitablemente esto ha sido visto como una nueva burbuja inmobiliaria aproximándose. Para poner un ejemplo, los últimos datos sobre concesiones hipotecarias mostraron un aumento interanual del 18,7%, ¿es esto una prueba fidedigna de un mercado proliferante?

En realidad no.

Recuperación del crecimiento… lenta

Los datos de la transacción de notarías y registros muestran un patrón muy similar: grandes caídas hasta el 2013 y un aumento constante desde entonces. Préstamos inmobiliarios en España, 2015Recuperación del crecimiento… lentaLos datos de la transacción de notarías y registros muestran un patrón muy similar: grandes caídas hasta el 2013 y un aumento constante desde entonces.

Cualquier mención sobre burbujas inmobiliarias es extremadamente prematura.

Una recuperación constante

El mercado inmobiliario español está fuertemente influenciado por compradores internacionales y los datos de los registradores españoles muestran que alrededor del 18% del mercado nacional es inversión extranjera. Por regiones puede ser mucho mayor; en Alicante la mitad de los compradores son extranjeros.

Eso nos lleva a buscar mucho en los indicadores nacionales e internacionales para seguir el estado del mercado.

En primer lugar la foto interna, que sigue siendo el motor principal para una reactivación del mercado. La economía nacional se está recuperando y el PIB interanual en España es actualmente de hasta un 3,4% superior al doble de la media de la zona euro.

Más puestos de trabajo significa más gasto interno

Sin embargo, el PIB no nos dice nada acerca de bienes de poder adquisitivo de los consumidores por lo que vale la pena revisar otros indicadores. En particular hay dos que encontramos alentadores: los niveles penosos de desempleo en España están (finalmente) bajando, mientras que el costo de vida (IPC) también baja.

Más puestos de trabajo y mayor poder adquisitivo para los españoles es una buena plataforma para crecer.

En el frente internacional, las cosas parecen igualmente bonitas. La percepción del comprador extranjero es difícil de cuantificar, pero hay alguna. Rastreamos las llegadas desde los aeropuertos del Reino Unido a través de la expansión y recesión y siguen una trayectoria predecible similar a la del colapso del mercado de la vivienda. Los británicos y los alemanes son el motor de la inversión internacional y cuando dejan de venir el mercado se resiente.

¡Que vienen los británicos! (de nuevo)

En 2015 los británicos regresan con fuerza y su historia de amor con España parece haberse reanudado. Una libra fuerte también les da un poder adquisitivo considerable.

De manera más amplia, los datos del gobierno muestran que los compradores internacionales forman un porcentaje cada vez mayor del mercado, incluyendo un aumento en el interés de China. Las últimas cifras de Kyero.com muestran un crecimiento del 46% en las consultas de extranjeros de año en año.

Amenazas que ver

Un mercado en recuperación sigue siendo susceptible a problemas. Hay muchas maneras de frenarlo y nuestras principales preocupaciones para el 2016 son:

  • Brexit: El primer ministro británico, finalmente ha mostrado su lado y está presionando para un referéndum a principios de adhesión a la UE. Cameron espera que una votación rápida aumente las posibilidades de que Gran Bretaña se mantenga pero de cualquier manera, esperamos que el proceso no se alargue. Los retrasos causan incertidumbre y la incertidumbre lleva a los compradores a retrasar las decisiones de compra.
  • La zona euro sigue siendo frágil: un crecimiento lento, problemas no resueltos con la deuda griega y una crisis de refugiados que empeora son amenazas. Europa es lo suficientemente fuerte como para capear el temporal, pero necesita un liderazgo firme para no causar mayores nerviosismos económicos.
  • La deflación interna es buena para los consumidores españoles (véase más arriba), pero un período prolongado de deflación, en particular de los alquileres de vivienda, podría suprimir las ganas del comprador. Los precios no pueden subir si los rendimientos siguen cayendo.
  • China y el resto del mundo han visto una desaceleración ya que el apogeo sale de la economía china. China y el resto del mundo han visto una desaceleración ya que el apogeo sale de la economía china.

Dónde comprar en 2016

En la búsqueda de los mejores lugares para invertir en una propiedad española, ignoramos los datos de precios tambaleantes y en su lugar fuimos en busca de los ingredientes de una recuperación sostenida y prolongada. Queríamos ver la demanda interna estable y una base fuerte de inversiones internacionales.

Entonces clasificamos todas las provincias de España en una serie de indicadores desde el desempleo y la actividad hipotecaria interna al crecimiento de transacciones y la actividad internacional del comprador. Estos son nuestros resultado ordenados en función del estado del mercado:

1.º Alicante

El desempleo sigue siendo un gran problema aquí, pero la magnitud del mercado exterior compensa con creces los problemas nacionales. Con la mitad del mercado formado por inversores internacionales y un fuerte aumento en el volumen de venta, Alicante es un lugar ideal para el año 2016.

2.º Las PalmasSanta Cruz de Tenerife

Las Islas Canarias orientales (Gran Canaria, Fuerteventura y Lanzarote) parecen particularmente fuertes, con un mercado de trabajo mejorado, un fuerte crecimiento rápido del crédito y un interés muy activo en el extranjero. Doce meses de sol es un atractivo imperecedero.

3.º Las Islas Baleares

Los inversores internacionales (sobre todo alemanes) adoran las Baleares y han impulsado un crecimiento fuerte en ventas durante el 2015; la inversión extranjera es ahora más del 40% del mercado. Entre tanto, las Baleares tienen una de las tasas de desempleo más bajas de España creando una visión en conjunto feliz.

4.º Málaga

El hogar más conocido de las Costas de España, la provincia de Málaga sigue siendo un proveedor fuerte con altos niveles de inversión internacional y crecimiento constante en las ventas de este año. La mácula es su tasa de desempleo del 29%, agravada por una industria turística estacional.

5.º Murcia

La Costa Cálida da a Murcia un mercado muy similar al de Málaga, sólo que más pequeño. Las ventas han aumentado, el crédito interno está en marcha y los compradores extranjeros forman una cuarto del mercado, con concentraciones mucho más altas en la costa.


Esta investigación fue realizada por Kyero.com que proporcionan a los compradores internacionales más de 200.000 propiedades de 3.000 agentes comerciales para vender y alquilar en toda la España peninsular y las islas.

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