Comprare casa a Marbella

Marbella è il mercato costiero più caro della Spagna e allo stesso tempo uno dei più vari. Sull'intera città il prezzo richiesto tipico supera il milione di euro, ma quella cifra nasconde un mercato che va da appartamenti modesti da poche centinaia di migliaia di euro a proprietà da decine di milioni.

Per gli acquirenti internazionali una cosa conta più di tutte: quanto pagate dipende molto più dalla zona di Marbella in cui comprate che dalla dimensione dell'immobile. La Golden Mile costa un multiplo di quanto valgono gli stessi metri quadri a Marbella Est. Questa pagina analizza la città zona per zona, così potete capire dove il vostro budget rende di più.

Marbella non è un posto solo. Le differenze tra le sue zone si misurano in multipli e non in percentuali, e scegliere la zona sbagliata per il proprio budget è l'errore più comune degli acquirenti internazionali.

Marbella Golden Mile La fascia costiera tra il centro di Marbella e Puerto Banus, dove si trovano il Puente Romano e il Marbella Club. È l'indirizzo di prestigio della città: lotti recintati, giardini maturi e prezzi che iniziano dove finisce gran parte della Costa del Sol. L'offerta è volutamente limitata e lo è sempre stata, quindi qui si aspetta l'immobile giusto invece di scegliere da un elenco.

Nueva Andalucia Conosciuta come Golf Valley per i campi che la circondano, tra cui Las Brisas, Los Naranjos e Aloha. Molti appartamenti e uno dei sottomercati più ampi di Marbella. Apprezzata da chi preferisce servizi raggiungibili a piedi e potenziale di affitto rispetto a una tenuta privata.

Puerto Banus Il porto turistico a pochi chilometri a ovest del centro di Marbella. Più densa e più orientata alla vita notturna di qualsiasi altra parte del comune, dominata da appartamenti affacciati sul porto. Un mercato piccolo per numero di immobili, e un luogo dove estate e inverno sono molto diversi.

San Pedro de Alcantara Una vera cittadina spagnola all'interno del comune di Marbella, a ovest di Puerto Banus, con una via commerciale viva e una popolazione presente tutto l'anno. Una delle zone meglio fornite di Marbella e costantemente più conveniente della fascia costiera. La scelta naturale per chi vuole Marbella senza i prezzi da resort.

Elviria La parte più conosciuta di Marbella Est. Più verde, più tranquilla e più vicina alle spiagge sabbiose rispetto al lato ovest, con un mix di appartamenti, case a schiera e ville in urbanizzazioni consolidate. È qui che finisce la maggior parte degli acquirenti sotto il milione che cerca spazio all'aperto.

Los Monteros Una zona balneare consolidata e a bassa densità a est del centro di Marbella, nata attorno a uno degli alberghi di lusso più antichi della costa. Dominata dalle ville, con lotti ampi e un carattere residenziale tranquillo. Un mercato piccolo, dove raramente si libera qualcosa.

La Zagaleta La tenuta recintata sulle colline dietro Benahavis, considerata da molti il complesso residenziale privato più esclusivo del Sud Europa. Ogni anno arrivano sul mercato libero pochissimi immobili, e quelli che lo fanno si collocano all'apice assoluto del mercato spagnolo.

Marbella è in realtà due mercati sotto lo stesso codice postale. Gli appartamenti ne costituiscono la metà più ampia e accessibile. Le ville sono tutt'altra cosa: in genere circa quattro volte il prezzo e circa quattro volte la superficie, e costano anche di più al metro quadro. Quel sovrapprezzo è il prezzo del terreno in una città in cui non resta quasi più nulla da costruire. Le case a schiera stanno nel mezzo e sono la categoria più trascurata di Marbella, soprattutto perché ce ne sono pochissime.

Appartamenti

La parte più ampia e accessibile del mercato, e quella verso cui si orienta la maggior parte degli acquirenti internazionali che non punta a una villa. Non sono piccoli appartamenti di città: quello tipico di Marbella è un due o tre camere spazioso in un complesso recintato con giardini comuni e piscina.

Verso l'alto la forbice è estrema, con attici fronte mare e sulla Golden Mile che arrivano a decine di milioni. Filtrare per fascia di prezzo conta qui più che in quasi ogni altra città spagnola. Gli appartamenti concentrano anche la quota più alta di nuova costruzione a Marbella.

Ideali per: acquirenti sotto la soglia del milione, chi cerca una seconda casa da chiudere e lasciare, e chi dà priorità a servizi e potenziale di affitto rispetto al terreno.

Ville

È qui che Marbella costruisce la sua reputazione. Il mercato delle ville va da poche centinaia di migliaia di euro, dove si compra nell'entroterra o a Marbella Est e in genere si deve ristrutturare, fino all'apice assoluto del mercato spagnolo a La Zagaleta e sulle colline sopra la Golden Mile. Quasi tutte hanno piscina privata.

Ideali per: acquirenti della fascia alta, famiglie che vogliono spazio esterno privato, e chi considera l'acquisto un bene di lungo periodo più che una base per le vacanze.

Case a schiera

La più piccola delle tre categorie principali e forse il miglior rapporto qualità-prezzo di Marbella. Si ottiene sensibilmente più spazio rispetto a un appartamento tipico con un aumento di prezzo contenuto, di solito con terrazza privata o piccolo giardino e accesso a una piscina condominiale. Il prezzo al metro quadro è il più basso dei tre tipi.

Il limite è l'offerta. Le case a schiera a Marbella sono molto meno numerose degli appartamenti, e quelle buone nel centro storico, a Nueva Andalucia e nelle urbanizzazioni fronte mare vanno via in fretta.

Ideali per: chi vuole spazio esterno e un ingresso indipendente senza pagare il prezzo di una villa.

Cos'altro?

Oltre ai tre tipi principali, Marbella offre una piccola disponibilità di terreni edificabili, locali commerciali e case di campagna nell'entroterra.

La grande maggioranza degli immobili a Marbella ha la piscina, quindi come filtro qui di solito serve a poco. È la scelta tra nuovo e usato che cambia davvero quanto pagate, e più di quanto la maggior parte degli acquirenti si aspetti.

Il prezzo richiesto non è il prezzo d'acquisto. Come regola pratica, in Andalusia aggiungete circa il 10% su un immobile usato e più vicino al 14% su una nuova costruzione, una volta considerati imposte, spese legali, notaio e registro.

La differenza sta nella tassazione:

- L'usato è soggetto all'imposta di trasferimento ITP. L'Andalusia applica un'aliquota unica del 7% a prescindere dal prezzo, una delle più basse della Spagna continentale e un vantaggio reale rispetto a regioni come Valencia o la Catalogna.
- Il nuovo acquistato dal costruttore è invece soggetto al 10% di IVA più l'1,2% di imposta di registro, in totale l'11,2%.

In entrambi i casi mettete in conto circa l'1% più IVA per un avvocato indipendente, e altri mille o duemila euro per notaio e registro. Rivolgetevi al vostro avvocato, non a quello consigliato dal venditore o dal costruttore.

Poiché il nuovo rappresenta una quota rilevante del mercato di Marbella, la scelta tra usato e nuovo incide davvero su quanto pagate, non solo su ciò che ottenete.

Non dovete stimare nulla da soli. Ogni annuncio su Kyero include una sezione su costi e finanziamento che calcola le spese accessorie per quello specifico immobile, insieme a un calcolatore della rata del mutuo. Aprite un qualsiasi immobile a Marbella e i numeri sono lì.

Se avete intenzione di affittare l'immobile ai turisti, dovete ottenere una registrazione per l'affitto turistico dalla Junta de Andalucía prima di pubblicizzarlo ovunque. La norma viene fatta rispettare e le sanzioni per chi opera senza registrazione sono pesanti.

Marbella si trova in una posizione migliore rispetto ad alcuni comuni vicini. Diversi comuni della Costa del Sol hanno congelato le nuove registrazioni turistiche, in particolare la città di Málaga, ma Marbella no. Sono regole che cambiano, quindi verificate la situazione attuale prima di impegnarvi.

Tre cose da controllare prima di fare un'offerta su un immobile che intendete affittare:

- Dispone già di una registrazione valida?
- Il regolamento condominiale consente l'affitto turistico? I condomini possono vietarlo con una votazione.
- Esistono i documenti che attestano l'abitabilità? Sugli immobili più datati a volte mancano, e questo può bloccare del tutto la registrazione.

Un immobile che in passato si è affittato bene non è la stessa cosa di un immobile che può legalmente continuare a farlo.