Comprar casa em Marbella

Marbella é o mercado costeiro mais caro de Espanha e, ao mesmo tempo, um dos mais variados. No conjunto da cidade, o preço pedido habitual ultrapassa o milhão de euros, mas esse número esconde um mercado que vai de apartamentos modestos de algumas centenas de milhares de euros a propriedades de dezenas de milhões.

Para o comprador internacional há algo que convém perceber cedo: o que paga depende muito mais da zona de Marbella onde compra do que do tamanho do imóvel. A Golden Mile custa várias vezes o que valem os mesmos metros quadrados em Marbella Este. Esta página percorre a cidade zona a zona para que possa avaliar onde o seu orçamento rende mais.

Marbella não é um só lugar. As diferenças entre as suas zonas medem-se em múltiplos e não em percentagens, e escolher a zona errada para o orçamento disponível é o erro mais comum entre compradores internacionais.

Marbella Golden Mile A faixa costeira entre o centro de Marbella e Puerto Banus, onde ficam o Puente Romano e o Marbella Club. É a morada de prestígio da cidade: lotes fechados, jardins maduros e preços que começam onde termina grande parte da Costa del Sol. A oferta é deliberadamente escassa e sempre foi, por isso aqui espera-se pelo imóvel certo em vez de escolher de uma lista.

Nueva Andalucia Conhecida como Golf Valley pelos campos que a rodeiam, entre eles Las Brisas, Los Naranjos e Aloha. Predominam os apartamentos e é um dos submercados mais amplos de Marbella. Agrada a quem prefere serviços a pé e potencial de arrendamento em vez de uma propriedade privada.

Puerto Banus A marina situada a poucos quilómetros a oeste do centro de Marbella. Mais densa e mais virada para a vida noturna do que qualquer outra parte do concelho, dominada por apartamentos com vista para o porto. Um mercado pequeno em número de imóveis, e um lugar onde verão e inverno são muito diferentes.

San Pedro de Alcantara Uma verdadeira vila espanhola dentro do concelho de Marbella, a oeste de Puerto Banus, com uma rua comercial viva e população durante todo o ano. Uma das zonas mais bem servidas de Marbella e consistentemente mais acessível do que a faixa costeira. A escolha óbvia para quem quer Marbella sem preços de resort.

Elviria A parte mais conhecida de Marbella Este. Mais verde, mais tranquila e mais próxima das praias de areia do que o lado oeste, com uma mistura de apartamentos, moradias em banda e moradias isoladas em urbanizações consolidadas. É onde acaba a maioria dos compradores abaixo do milhão que procura espaço exterior.

Los Monteros Uma zona de praia consolidada e de baixa densidade a este do centro de Marbella, nascida em torno de um dos hotéis de luxo mais antigos da costa. Predominam as moradias, com lotes amplos e um carácter residencial tranquilo. Um mercado pequeno, onde raramente fica algo disponível.

La Zagaleta O condomínio fechado nas colinas atrás de Benahavis, considerado por muitos o empreendimento residencial privado mais exclusivo do sul da Europa. Chegam ao mercado aberto muito poucos imóveis por ano, e os que chegam situam-se no topo absoluto do mercado espanhol.

Marbella são na verdade dois mercados sob o mesmo código postal. Os apartamentos formam a metade mais ampla e acessível. As moradias são outra coisa: em geral cerca de quatro vezes o preço e cerca de quatro vezes a área, e custam ainda mais por metro quadrado. Esse acréscimo é o preço do terreno numa cidade onde quase nada resta por construir. As moradias em banda ficam no meio e são a categoria mais esquecida de Marbella, sobretudo porque há muito poucas.

Apartamentos

A parte mais ampla e acessível do mercado, e para onde se orienta a maioria dos compradores internacionais que não procura uma moradia. Não são pequenos apartamentos de cidade: o apartamento típico de Marbella é um T2 ou T3 amplo num condomínio fechado com jardins comuns e piscina.

No topo, o leque é extremo, com coberturas em primeira linha e na Golden Mile que atingem dezenas de milhões. Filtrar por escalão de preço conta aqui mais do que em quase qualquer outra cidade espanhola. Os apartamentos concentram ainda a maior proporção de construção nova de Marbella.

Ideais para: compradores abaixo do milhão, quem procura uma segunda habitação de fechar e partir, e quem dá prioridade a serviços e potencial de arrendamento em vez de terreno próprio.

Moradias

É aqui que Marbella constrói a sua reputação. O mercado das moradias vai de algumas centenas de milhares de euros, onde se compra no interior ou em Marbella Este e normalmente é preciso recuperar, até ao topo absoluto do mercado espanhol em La Zagaleta e nas colinas acima da Golden Mile. Quase todas têm piscina privada.

Ideais para: compradores do segmento alto, famílias que querem espaço exterior privado, e quem encara a compra como um ativo de longo prazo e não como base de férias.

Moradias em banda

A mais pequena das três categorias principais e provavelmente a melhor relação qualidade-preço de Marbella. Ganha bastante mais área do que num apartamento típico por um acréscimo de preço moderado, normalmente com terraço próprio ou pequeno jardim e acesso a piscina comum. O preço por metro quadrado é o mais baixo dos três tipos.

A limitação é a oferta. Há muito menos moradias em banda do que apartamentos em Marbella, e as boas no centro histórico, em Nueva Andalucia e nas urbanizações de praia desaparecem depressa.

Ideais para: quem quer espaço exterior e porta própria sem pagar preço de moradia isolada.

Que mais existe?

Para além dos três tipos principais, Marbella oferece uma pequena bolsa de terrenos para construção, espaços comerciais e casas de campo no interior.

A grande maioria dos imóveis em Marbella tem piscina, por isso como filtro costuma acrescentar pouco aqui. É a escolha entre construção nova e usado que muda verdadeiramente o que se paga, e mais do que a maioria espera.

O preço pedido não é o preço de compra. Como regra prática, na Andaluzia acrescente cerca de 10 % sobre um imóvel usado e mais perto de 14 % sobre construção nova, depois de contados impostos, honorários legais, notário e registo predial.

A diferença está na fiscalidade:

- O usado é tributado pelo imposto de transmissão, o ITP. A Andaluzia aplica uma taxa única de 7 % independentemente do preço, uma das mais baixas de Espanha continental e uma vantagem real face a regiões como Valência ou a Catalunha.
- A construção nova comprada ao promotor é tributada em vez disso a 10 % de IVA mais 1,2 % de imposto de selo, num total de 11,2 %.

Em ambos os casos conte ainda com cerca de 1 % mais IVA para um advogado independente, e mais mil a dois mil euros de notário e registo. Contrate o seu próprio advogado, não o que for recomendado pelo vendedor ou pelo promotor.

Como a construção nova representa uma parte importante do mercado de Marbella, a escolha entre usado e novo influencia realmente o que paga, e não apenas o que recebe.

Não tem de estimar nada disto sozinho. Cada anúncio na Kyero inclui uma secção de custos e financiamento que calcula as despesas adicionais de compra desse imóvel concreto, juntamente com uma calculadora de prestação. Abra qualquer imóvel em Marbella e os números estão lá.

Se pensa arrendar o seu imóvel a turistas, precisa de um registo de arrendamento turístico da Junta de Andalucía antes de o anunciar seja onde for. A regra é fiscalizada, e as coimas por operar sem registo são elevadas.

Marbella está em melhor posição do que alguns concelhos vizinhos. Vários concelhos da Costa del Sol congelaram os novos registos turísticos, em especial a cidade de Málaga, mas Marbella não. São regras que mudam, por isso verifique a situação em vigor antes de se comprometer.

Três coisas a verificar antes de fazer uma proposta por um imóvel que pensa arrendar:

- Já tem um registo válido?
- O regulamento do condomínio permite o arrendamento turístico? Os condomínios podem proibi-lo por votação.
- Existe a documentação que comprova a habitabilidade? Em imóveis antigos por vezes falta, e isso pode bloquear totalmente o registo.

Um imóvel que se arrendou bem no passado não é o mesmo que um imóvel que pode continuar a fazê-lo legalmente.