Immobilien kaufen in Marbella

Marbella ist der teuerste Küstenmarkt Spaniens und zugleich einer der vielfältigsten. Über die Stadt hinweg liegt der typische Angebotspreis über einer Million Euro, doch diese Zahl verdeckt einen Markt, der von einfachen Wohnungen im niedrigen sechsstelligen Bereich bis zu Anwesen im zweistelligen Millionenbereich reicht.

Für internationale Käufer ist vor allem eines früh wichtig: Was Sie zahlen, hängt weit mehr davon ab, in welchem Teil Marbellas Sie kaufen, als von der Größe der Immobilie. Die Golden Mile kostet ein Vielfaches dessen, was dieselben Quadratmeter in Marbella Ost kosten. Diese Seite schlüsselt die Stadt Lage für Lage auf, damit Sie einschätzen können, wo Ihr Budget am weitesten reicht.

Marbella ist nicht ein Ort. Die Unterschiede zwischen den Lagen bemessen sich in Vielfachen, nicht in Prozent, und die für das eigene Budget falsche Lage zu wählen ist der häufigste Fehler internationaler Käufer.

Marbella Golden Mile Der Küstenstreifen zwischen Marbella-Stadt und Puerto Banus, Heimat von Puente Romano und dem Marbella Club. Dies ist die Vorzeigeadresse der Stadt: geschlossene Grundstücke, gewachsene Gärten und Preise, die dort anfangen, wo die meisten Orte an der Costa del Sol aufhören. Das Angebot ist bewusst knapp und war es immer, daher warten Käufer hier eher auf die richtige Immobilie, als aus einer Liste zu wählen.

Nueva Andalucia Bekannt als Golf Valley, benannt nach den umliegenden Plätzen Las Brisas, Los Naranjos und Aloha. Wohnungslastig und einer der größeren Teilmärkte innerhalb Marbellas. Beliebt bei Käufern, die fußläufige Infrastruktur und Vermietungspotenzial einem privaten Anwesen vorziehen.

Puerto Banus Der Yachthafen einige Kilometer westlich von Marbella-Stadt. Dichter bebaut und stärker vom Nachtleben geprägt als jeder andere Teil der Gemeinde, dominiert von Wohnungen mit Blick auf den Hafen. Gemessen am Angebot ein kleiner Markt, und einer, in dem sich Sommer und Winter deutlich unterscheiden.

San Pedro de Alcantara Eine echte spanische Kleinstadt innerhalb der Gemeinde Marbella, westlich von Puerto Banus, mit funktionierender Einkaufsstraße und ganzjähriger Bevölkerung. Eine der besser versorgten Lagen innerhalb Marbellas und durchweg preiswerter als der Küstenstreifen. Die naheliegende Wahl für Käufer, die Marbella ohne Resort-Preise wollen.

Elviria Der bekannteste Teil von Marbella Ost. Grüner, ruhiger und näher an den Sandstränden als der Westen, mit einer Mischung aus Wohnungen, Stadthäusern und Villen in gewachsenen Urbanisationen. Hier landen die meisten Käufer unter einer Million Euro, die Platz im Freien suchen.

Los Monteros Eine gewachsene, locker bebaute Strandlage östlich von Marbella-Stadt, entstanden rund um eines der ältesten Luxushotels der Küste. Villengeprägt, mit großen Grundstücken und ruhigem Wohncharakter. Ein kleiner Markt, in dem selten etwas frei wird.

La Zagaleta Die geschlossene Wohnanlage in den Hügeln hinter Benahavis, weithin als exklusivste private Wohnsiedlung Südeuropas angesehen. Nur sehr wenige Objekte gelangen pro Jahr auf den freien Markt, und diese liegen an der absoluten Spitze des spanischen Marktes.

Marbella sind in Wahrheit zwei Märkte unter einer Postleitzahl. Wohnungen bilden die größere und zugänglichere Hälfte. Villen sind etwas völlig anderes: typischerweise rund viermal so teuer und rund viermal so groß, und sie kosten zudem mehr pro Quadratmeter. Dieser Aufschlag ist der Preis für Grund und Boden in einer Stadt, in der kaum noch Bauland übrig ist. Stadthäuser liegen dazwischen und sind die am meisten übersehene Kategorie in Marbella, vor allem weil es so wenige davon gibt.

Wohnungen

Der größte und zugänglichste Teil des Marktes, und dort suchen die meisten internationalen Käufer, die keine Villa anstreben. Das sind keine kleinen Stadtwohnungen: Die typische Wohnung in Marbella ist eine großzügige Zwei- bis Dreizimmerwohnung in einer geschlossenen Anlage mit Gemeinschaftsgarten und Pool.

Nach oben ist die Spanne extrem, mit Penthouses am Strand und an der Golden Mile im zweistelligen Millionenbereich. Deshalb lohnt sich das Filtern nach Preisklasse hier mehr als in fast jeder anderen spanischen Stadt. Wohnungen haben zudem den höchsten Neubauanteil in Marbella.

Am besten geeignet für: Käufer unterhalb der Millionengrenze, alle, die einen Zweitwohnsitz zum Abschließen und Verreisen suchen, und Käufer, denen Erreichbarkeit und Vermietungspotenzial wichtiger sind als eigener Grund.

Villen

Hier begründet Marbella seinen Ruf. Der Villenmarkt reicht vom niedrigen sechsstelligen Bereich, wo Sie im Landesinneren oder in Marbella Ost kaufen und meist sanieren müssen, bis an die absolute Spitze des spanischen Marktes in La Zagaleta und den Hügeln über der Golden Mile. Fast alle haben einen eigenen Pool.

Am besten geeignet für: Käufer im oberen Marktsegment, Familien mit Wunsch nach privatem Außenbereich und alle, die den Kauf als langfristige Anlage und nicht als Feriendomizil betrachten.

Stadthäuser

Die kleinste der drei Hauptkategorien und wohl das beste Preis-Leistungs-Verhältnis in Marbella. Sie erhalten deutlich mehr Fläche als bei einer typischen Wohnung für einen moderaten Aufpreis, meist mit eigener Terrasse oder kleinem Garten und Zugang zu einem Gemeinschaftspool. Der Quadratmeterpreis ist der niedrigste der drei Typen.

Der Engpass ist das Angebot. Es gibt weit weniger Stadthäuser als Wohnungen in Marbella, und gute Objekte in der Altstadt, in Nueva Andalucia und in den Strandurbanisationen sind schnell weg.

Am besten geeignet für: Käufer, die Außenfläche und eine eigene Haustür wollen, ohne Villenpreise zu zahlen.

Was sonst noch?

Neben den drei Hauptarten gibt es in Marbella ein kleines Angebot an Baugrundstücken, Gewerbeflächen und Landhäusern im Hinterland.

Die große Mehrheit der Immobilien in Marbella hat einen Pool, als Filter lohnt er sich hier also meist nicht. Neubau gegenüber Bestand ist der Filter, der tatsächlich verändert, was Sie zahlen, und zwar stärker als die meisten Käufer erwarten.

Der Angebotspreis ist nicht der Kaufpreis. Als Faustregel rechnen Sie in Andalusien rund 10 % auf eine Bestandsimmobilie und eher 14 % auf einen Neubau obendrauf, sobald Steuern, Anwalts-, Notar- und Registerkosten berücksichtigt sind.

Der Unterschied liegt in der Besteuerung:

- Bestandsimmobilien unterliegen der Grunderwerbsteuer ITP. Andalusien erhebt pauschal 7 % unabhängig vom Preis, einer der niedrigsten Sätze auf dem spanischen Festland und ein echter Vorteil gegenüber Regionen wie Valencia oder Katalonien.
- Neubauten vom Bauträger unterliegen stattdessen 10 % Mehrwertsteuer plus 1,2 % Beurkundungssteuer, zusammen 11,2 %.

Rechnen Sie in beiden Fällen zusätzlich mit rund 1 % zuzüglich Mehrwertsteuer für einen unabhängigen Anwalt sowie weiteren ein- bis zweitausend Euro für Notar und Grundbuch. Beauftragen Sie Ihren eigenen Anwalt, nicht einen vom Verkäufer oder Bauträger empfohlenen.

Da Neubauten einen erheblichen Teil des Marbella-Marktes ausmachen, wirkt sich die Entscheidung zwischen Bestand und Neubau real darauf aus, was Sie zahlen, nicht nur darauf, was Sie bekommen.

Sie müssen davon nichts selbst schätzen. Jedes Immobilienangebot auf Kyero enthält einen Bereich zu Kosten und Finanzierung, der die zusätzlichen Kaufnebenkosten für genau dieses Objekt berechnet, dazu einen Hypothekenrechner. Öffnen Sie eine beliebige Immobilie in Marbella und die Zahlen stehen dort.

Wenn Sie Ihre Immobilie an Urlauber vermieten wollen, benötigen Sie eine touristische Vermietungsregistrierung der Junta de Andalucía, bevor Sie sie irgendwo inserieren. Das wird kontrolliert, und die Strafen für den Betrieb ohne Registrierung sind erheblich.

Marbella steht besser da als einige Nachbargemeinden. Mehrere Gemeinden an der Costa del Sol haben neue touristische Registrierungen eingefroren, allen voran die Stadt Málaga, Marbella jedoch nicht. Solche Regelungen ändern sich, prüfen Sie daher den aktuellen Stand, bevor Sie sich festlegen.

Drei Dinge sollten Sie prüfen, bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben, die Sie vermieten wollen:

- Liegt bereits eine gültige Registrierung vor?
- Erlaubt die Eigentümergemeinschaft die touristische Vermietung? Gemeinschaften können sie per Beschluss untersagen.
- Liegen die Unterlagen zur Bewohnbarkeit vor? Bei älteren Objekten fehlen sie mitunter, und das kann eine Registrierung vollständig verhindern.

Eine Immobilie, die sich in der Vergangenheit gut vermietet hat, ist nicht dasselbe wie eine Immobilie, die das rechtmäßig weiterhin darf.